שוק הנדל"ן רותח ומושך אליו שחקנים חדשים ונלהבים מתחום האשראי החוץ בנקאי המתמחים במימון קבלנים. הבאנו מדבריו של מאור דואק שלאחרונה רואיין בכתבה "שוק הנדל"ן יותר מדי טוב היום ויש תופעות מסוכנות. כשהכיוון ישתנה, יתגלה מי פעל בתבונה ומי עשה שטויות" שפורסמה באתר דה מרקר ע"י מיכאל רוכוורגר בתאריך 3.10.21

דואק מכיר את שוק הנדל"ן מזה כ-20 שנה והוא משמש כמנכ"ל חברת המימון "מניף" המעניקה ליווי פיננסי להתנעת פרויקטים.

הצירוף של שוק נדל"ן רותח יחד עם שוק ההון הדוהר קדימה מייצרים הזדמנויות אבל גם סיכונים

דואק התמנה למנכ"ל מניף בשנת 2009. חברת המימון שהוא עומד בראשה מספקת אשראי המשמש להתנעת פרויקטים לקבלנים קטנים ובינוניים ומעניקה להם את ההון העצמי הראשוני המאפשר להם להתקדם עם הפרויקט על מנת לקבל בהמשך את האשראי הבנקאי העיקרי עליו מתבססת תוכנית המימון כולה. מצב השוק כיום בו אנו רואים גאות חזקה בשוק ההון, לצד ביקוש עצום בשוק הנדל"ן ועליות מחירים גבוהות בהחלט מזין ותורם לצמיחה של חברות מימון קטנות מהסוג של מניף.

חלקן הגדול גם נמשך ונשען על הכסף הזול שהן יכולות לגייס דרך הנפקות בשוק ההון.  דואק שהוא מנהל אשראי ותיק כבר הספיק לראות כמה מפולות בחייו ויודע לשים את האצבע גם על הסיכונים הגבוהים שנוצרו בשוק כתוצאה מהמצב.

המצב ממנו הוא חושש הוא שינוי המגמה שיטלטל וינער את כל אלו שהתפתו לבנות את עסקיהם על יסודות לא מספיק יציבים ובטוחים.

צמיחה של יותר מעשור

כשמאחוריה רוח גבית חזקה של שוק דירות גואה, חברת מניף צמחה יפה בעשור האחרון והספיקה להיות מעורבת בהקמה של אלפי דירות בישראל ובאירופה. היקפם המצטבר של הפרויקטים שניהלה מגיע לכעשרה מיליארד שקל.  בדצמבר האחרון מניף הנפיקה בבורסה 30% ממניותיה לפי שווי חברה של כ 442 מיליון שקל טרום הגיוס והצליחה לגייס כ 200 מיליון שקל להגדלת הונה. בעלי המניות העיקריים במניף הם מבטח שמיר שבשליטת מאיר שמיר (49.3%) ודיסקונט קפיטל (17.3%) שרוע השקעות ריאליות של בנק דיסקונט. אלו גרפו מהמלך רווחים של כמה מאות מיליוני שקלים. דואק עצמו המחזיק בכ-3% ממניות החברה השוות כ-23 מיליון שקל.

ההנפקה הייתה סנונית ראשונה שבישרה על גל גיוסים של חברות אשראי חוץ בנקאי שהחליטו לצאת להנפקות גם הן וכללו את ברקת קפיטל, גמלא-הראל ולאחרונה גם מכלול מימון. לצידם ניתן למצוא כמות גדולה של קרנות כמו אשכול, סיגמא ויסודות שכבר פועלות בשוק זה.

"מצב השוק כרגע מאפשר תנאים מצויינים לפעילות מסוג זה ומייצר פיתוי גדול, לצד זאת עלינו לא לשכוח את מקומנו כמממנים ולא כיזמים עצמם שיושבים למעשה מאחור ותפקידנו לאזן ולשמור על ידי שאילת השאלות הנכונות על מנת למנוע מלקוחותינו מלקחת סיכונים פזיזים. זאת המקצועיות שלנו כגוף שפועל בתבונה במתן אשראי וזה מה ששמר עלינו במהלך השנים בצמיחה מתמדת" אומר דואק.

השוק הרותח מזמין לתוכו תחרותיות חזקה

"יש בתחום שלנו תחרות פעילה מאוד, שחקנים רבים רואים את פוטנציאל הרווח הגדול וקופצים פנימה. אני חושש מאוד שלא כולם יודעים לנווט את דרכם בזהירות הנדרשת, לנהל סיכוני אשראי ולהתנהל נכון בשוק ההון. גם בזמנים כאלו של צמיחה אדירה חשוב מאוד להיות מסוגלים לשמור על איפוק ומערכי בקרה הדוקים כי להימנע מטעויות העלולות להביא לקריסה.  קח לדוגמא גופי מימון המציגים את עצמם כתחנה אחת לפתרון מקיף, הם יתנו לך גם את האשראי הראשוני להתנעה וגם את האשראי הבכיר המשמש להשלמת הפרויקט ובעצם נמצאים בניגוד עניינים עם עצמם כשמצד אחד הם מעניקים ליזם את ההלוואה שאמורה לשמש אותו כדי לעמוד בתנאים לקבלת ההלוואה הגדולה יותר שגם אותה הוא מקבל מהם. בדרך כזו הם מוותרים על שכבות הגנה קריטיות לניהול פיננסי חכם וזהיר ומעמידות עצמן בסכנה ברגע שכיוון הרוח של השוק ישתנה ואנחנו יודעים היטב שדברים כאלו אכן קרו ויקרו."