ישראלים רבים מחפשים השקעות יציבות ולכן עוברים משוק ההון אל שוק הנדל"ן. לפני שחותמים על חוזה לרכישת דירה, מומלץ להקדיש תשומת לב למספר דגשים חשובים

רכישת דירה להשקעה עשויה להניב תזרים מזומנים יציב לטווח ארוך ותשואה נאה גם בזכות עליית ערכו של הנכס – במדינה שבה מספר התחלות הבנייה נמוך מהעלייה המתבקשת בביקוש לדירות לנוכח הגידול המשמעותי במספר התושבים, אין פלא שכל המומחים מעריכים שעליות המחירים בשוק הנדל"ן יימשכו גם בטווח הנראה לעין. יחד עם זאת מדובר בעסקה יקרה מאוד וגם מורכבת, וכדאי לבחון היטב את מרכיביה.

1. מינוף

בחלק גדול מהמקרים קניית דירה להשקעה מחייבת קבלת משכנתא לצורך מימון העסקה. גובה המשכנתא המרבי עבור דירה להשקעה הוא 50%. מצד אחד המינוף מאפשר גם למי שההון העצמי שלו לא מספיק לרכישת דירה לנצל את הגאות בשוק הנדל"ן. מצד שני, משכנתא היא התחייבות משמעותית לפרק זמן ארוך במיוחד, ואם התמהיל שלה לא נבנה נכון, התוצאה עלולה להיות תשלומים חודשיים גבוהים, ואם לא בהווה אז בעתיד, ולכן גם פגיעה בתשואה. בהתאם מומלץ להעדיף נכסים שעבורם נדרשת משכנתא נמוכה ככל האפשר.

2. התשואה הצפויה

התשואה על השקעה בנדל"ן מורכבת מ-2 חלקים: התשואה מדמי השכירות החודשיים והתשואה מעליית הערך של הנכס. התשואה השנתית הממוצעת שמתקבלת מדמי השכירות היא כ-3% כשיש באופן טבעי שונות מסוימת בהתאם ללוקיישן, למספר החדרים ולמצב הנכס.

עליית ערך הדירה משמעותית יותר. נכון לאוגוסט 2021 הקצב השנתי של עליית מחירי הנדל"ן הוא 7.7%, וזאת לאחר שב-2020 זינקו מחירי הדירות ב-5.6% בממוצע. גם תשואה זו משתנה מאזור לאזור, ומושפעת מפרמטרים נוספים כגון גודל הדירה, ומאחר שכל אחוז עשוי להיות שווה סכום כסף משמעותי חשוב לעקוב אחרי הנעשה בכל שווקי הנדל"ן ברחבי הארץ (או להיעזר במומחים בתחום לצורך איתור נכס משתלם).

3. מיסוי

על כל קניית דירה בארץ נדרש תשלום מס בשם מס רכישה. נכון ל-2021, מדרגת המס הראשונה היא 5% על חלק הנכס ששוויו עד 1,294,770 ש"ח, המדרגה השנייה היא 6% והיא רלוונטית לחלק של הנכס עד ל-3,884,295 ש"ח, ולאחר מכן מדרגות המס הן 7%, 8% ו-10%. המדרגות מתעדכנות אחת לשנה, בינואר, ובכל מקרה מדובר בהוצאה בלתי מבוטל שיש לקחת בחשבון.

4. אזורים עם פוטנציאל לתשואה גבוהה

נכון ל-2021 ערים עם פוטנציאל לתשובה גבוהה במיוחד הן רמלה, אור יהודה, פתח תקווה, טבריה, באר יעקב, מודיעין וראשון לציון. כמובן שלא כל דירה בכל אחד מהישובים הנ"ל היא אכן הזדמנות, ועוד כדאי לקחת בחשבון גם את המרחק של כל עיר ממקום המגורים שלכם – כדי שלא תמצאו את עצמכם "מבלים" שעות רבות בכבישים כדי להציג את הדירה בפני שוכרים פוטנציאליים, מטפלים בבעיות שונות שצצות במשך הזמן וכו'. שיקול נוסף הוא המאפיינים הסוציו-אקונומיים של כל שכונה, וזאת מפני שיש בעלי דירות שמתקשים להתמודד עם אוכלוסייה בעלת רקע קשה.