כדי להגיע לתשואה מרבית חשוב לא "רק" לבחור נכון נכס אלא גם לבחור בקפידה את ההלוואה שתספק את ההון הדרוש להשקעה. המידע בעמוד זה יעזור לכם לממן באופן משתלם במיוחד כל השקעה בנדל"ן

 

שוק הנדל"ן בישראל מתאפיין כבר יותר מ-12 שנים במגמה של עליות מחירים משמעותיות. על-פי כל ההערכות הפערים הבלתי מבוטלים גם כיום בין היצע יחידות הדיור הזמינות לביקוש לדירות חדשות וכן מיעוט התחלות הבנייה ביחס לצורך הקיים ולגידול באוכלוסייה יגרמו להמשך המגמה. בהתאם עוד ועוד ישראלים רוצים לנצל את המצב – באמצעות השקעה חכמה בנדל"ן. בגלל רמת המחירים הגבוהה במקרים רבים יש צורך במינוף, כלומר קבלת הלוואה על-מנת להגיע להון העצמי הדרוש לצורך מימוש הזדמנות כזו או אחרת, ומינוף חייב להתבצע באופן מושכל.

מה זה LTV ולמה הוא פרמטר חשוב?

אחד המונחים החשובים ביותר בהקשר של השקעות נדל"ן ממונפות הוא LTV – ראשי התיבות של הביטוי Loan To Value, ובעברית יחס הלוואה לשווי נכס.

החישוב שלו פשוט: מחלקים את גובה ההלוואה בערכו של הנכס. גם המשמעות שלו פשוטה: ככל שה-LTV נמוך יותר כך רמת הסיכון נמוכה יותר, ולהפך: LTV גבוה פירושו רמת סיכון גבוהה. ברוב הפרויקטים בתחום הנדל"ן שמעורב בהם מינוף ה-LTV יהיה לכל היותר 70%.

ריבית קבועה או ריבית משתנה?

מימון פרויקטים והשקעות בנדל"ן באמצעות מינוף מחייב באופן טבעי תשומת לב לריבית על ההלוואה שמאפשרת את אותו מינוף. ההבחנה העיקרית היא בין הלוואות בריבית קבועה לבין הלוואות בריבית משתנה. הסוג הראשון מקנה ודאות משום שניתן לדעת מראש במדויק מהי עלות המינוף וכך לחשב את כדאיות ההשקעה. מצד שני, ריבית קבועה היא לרוב גבוהה יותר בהשוואה לריבית משתנה. כשלוקחים הלוואה בריבית משתנה חשוב מאוד לקחת בחשבון גם את התחזיות לעתיד. נכון לסוף 2021 שער הריבית (גם בארץ וגם בארה"ב למשל) נמוך מאוד, אבל הפד (הבנק המרכזי של ארה"ב) כבר הודיע כי צפויה העלאה משמעותית במהלך 2022, וגם בארץ ייתכן תרחיש שבו בנק ישראל יעלה את הריבית.

מהו הפער הרצוי בין תשואה לעלות המינוף?

ביצוע מינוף לצורך השקעה בנדל"ן חושף את המשקיעים לסיכון שחובה לקחת בחשבון. על-מנת להבטיח יחס מוצלח בין סיכוי לסיכון מומלץ לבצע ניתוח מעמיק ומפורט ככל האפשר של הנכס או הפרויקט שבו משקיעים כדי להבין מהי התשואה שהוא צפוי להניב – ובהתאם מהו היחס בין התשואה לבין עלות ההלוואה, כלומר הריבית. יחס גבוה מנטרל לפחות חלק מהסיכון משום שהוא מותיר מרווח ביטחון משמעותי למשקיעים. גם טווח ההשקעה הוא פרמטר שמשפיע במידה ניכרת על כל החישובים ועל בחירת הנכס וההלוואה האופטימליים.