השקעות בנדל"ן עשויות להניב תשואות גבוהות מאוד. מינוף מאפשר גם לחסרי הון עצמי ליהנות מכך – אבל אסור להתעלם מהסכנות שבדרך

 

אחד היתרונות המשמעותיים של השקעה בנדל"ן הוא האפשרות המובנית לבצע אותה באמצעות "כסף של אחרים", וליתר דיוק המשכנתא שמקבלים מהבנק. אופציה מעניינת, אם כי גם מסוכנת וחשוב לקחת זאת בחשבון, היא לקחת שתי משכנתאות במקביל, האחת על נכס קיים והשנייה על הנכס שאותו רוצים לרכוש כהשקעה. כל אחת מהמשכנתאות היא על 50% מערך הנכס הרלוונטי, וביחד מתקבל פתרון מימון מלא של ההשקעה גם ללא הון עצמי או בכל מקרה ללא הון עצמי של מאות אלפי שקלים.

האם יש לכם נכס שאתם מוכנים לסכן?

כל השקעה מבוססת באופן טבעי על אופטימיות, כלומר על האמונה שהיא תניב תשואה נאה. השקעה בנדל"ן באמצעות מינוף מבוססת על ההערכה שהנכס החדש יספק את תזרים המזומנים הדרוש לצורך כיסוי המשכנתאות ושבנוסף הערך שלו יעלה – אבל במקביל אסור להתעלם מההיתכנות של תרחיש הפוך, שבו אתם לא עומדים בתנאי ההחזר ועל כן הבנק מבקש לממש את המשכנתא ולכן הנכס הקיים עובר לרשותו.

הסיכון אמנם נמוך, אבל הנזק עצום, ולכן יש מצבים שבהם מומלץ לוותר על המינוף ולחפש אפיקי השקעה ללא מינוף (למשל באמצעות קרנות השקעה בנדל"ן, שמאפשרות לנצל את הגאות השוק גם בלי משכנתאות).

בחירת משכנתא

כל לקיחת משכנתא היא עסקה מורכבת שמחייבת מקסימום תשומת לב לתמהיל ולתנאי ההחזר, וכשמדובר על מינוף לצורך השקעה מתעצמת החשיבות של הזהירות.

על-מנת שהמינוף ישתלם, נדרש יחס משתלם בין גובה ההחזר החודשי עבור ההלוואות ארוכות הטווח לבין דמי השכירות שניתן לקבל על הנכס החדש. כמו כן יש חשיבות לתקופת ההחזר ולמועד שבו הבעלות על שני הנכסים תהיה שלכם באופן מלא. המסלולים השונים של המשכנתאות – פריים, קל"צ, ריבית משתנה וכו' – נבדלים אלה מאלה לא רק בעלות בהווה אלא גם במידת החשיפה שלהם להשפעת שינויים כמו העלאת שער הריבית במשק ע"י בנק ישראל. בהתאם מומלץ בחום להיעזר במומחים בתחום כדי לבנות תמהיל שלוקח בחשבון את התרחישים הצפויים בעתיד הנראה לעין ובאופן כללי מפחית את רמת הסיכון להתייקרות חדה של ההחזר החודשי בעתיד.

איתור נכס להשקעה

יכולת המינוף, כלומר גובה הסכום שאותו תוכלו לקבל בזכות משכון הנכס הקיים, מייצרת את מסגרת התקציב עבור הנכס להשקעה. כשמחפשים נכסים שמתאימים להשקעה יש לקחת בחשבון פרמטרים רבים: הערך הנוכחי שלו, הלוקיישן, הצפי להשבחת האזור שבו נמצא כל נכס (מבחינת תחבורה, חינוך, תשתיות, ביקושים עתידיים לנדל"ן ועוד), האפשרות להשביח את הנכס עצמו (למשל באמצעות שיפוץ, כשבמקרה כזה חשוב להשאיר חלק ממסגרת התקציב פנוי לטובת מטרה זו, או על בסיס תמ"א 38), אופי האוכלוסייה בשכונה (ובהתאם אופי השוכרים האפשריים) ועוד. באופן טבעי גם את ההחלטה הזו כדאי לקבל לאחר ייעוץ מאנשי מקצוע שאמונים על איתור נדל"ן מניב.