האם הישראלים יתחילו לחפש דירות להשכרה ולאו דווקא דירות למכירה? במצב שבו החזר המשכנתא הממוצע גבוה משכר הדירה הממוצע, ייתכן מאוד שינוי משמעותי גם בתחום השכירות

 

שוק הנדל"ן מושך אליו תשומת לב רבה, בפרט בחודשים האחרונים לאור הזינוק המחודש במחירי הדירות. אבל כשבוחנים את שוק הנדל"ן, חשוב לזכור שלמעשה ישנם שני שווקים: הדירות למכירה והדירות להשכרה. אמנם בשניהם נרשמו התייקרויות משמעותיות בעשור האחרון, אבל יש גם הבדלים בלתי מבוטלים – בעוד שמחיר קניית דירה זינק בכ-80% בממוצע, גובה השכירות החודשית עלה "רק" בכ-35%.

גם בחודשים האחרונים המגמה דומה: בין אוגוסט 2020 לאוגוסט 2021 התייקרו הדירות למכירה בכ-8%, ואילו שכר הדירה עלה גם הוא, אבל באופן צנוע יותר של כאחוז אחד בלבד. כתוצאה מכך, לראשונה מאז 2012, ההחזר החודשי על משכנתא גבוה יותר מדמי השכירות (בממוצע כמובן).

מציאות שכזו עשויה להשפיע במידה ניכרת הן על הביקוש לרכישת דירות והן על הביקוש לשכירתן. למעשה יש סיכוי לא מבוטל שכעת נראה יותר ויותר ישראלים מעדיפים את אופציית השכירות על פני נכס בבעלותם.

מה היה המצב ב-2011, מהו המצב כיום ומה התרחש בין לבין?

בסוף 2011 – נקודת זמן שבו מחירי הנדל"ן כבר הקשו מאוד על הצעירים בארץ לקנות דירה וגם לשכור אחת באזור המרכז, עובדה שהוציאה לרחובות מאות אלפי ישראלים זועמים לאורך קיץ שלם – שכירות ממוצעת עמדה על 3,135 ש"ח. ההחזר הממוצע על משכנתא היה אז 3,380 ש"ח. ב-2012 דמי השכירות כבר עקפו את המשכנתא ומאז ועד אוגוסט 2021 הפער ביניהם התרחב והצטמצם, אבל תמיד ההחזר היה נמוך יותר מגובה השכירות.

במצב כזה, ההשוואה הבסיסית של משק בית – לשלם למשכנתא או לשלם שכר דירה – היטתה את הכף לטובת האופציה הראשונה. אמנם בהחלטה מעורבים כמובן שיקולים רבים אחרים, אבל גם כך נרשמה העדפה בולטת לטובת קניית נכס.

עלייה גם בהיקף החיפושים אחרי "דירה להשכרה"

אינדיקציה נוספת לשינוי – כאמור גידול בביקוש לשכירת דירות במקום רכישתן – ניתן למצוא גם בגוגל, וליתר דיוק בניתוח היקף החיפושים השונים במנוע הפופולרי. המונח "דירה להשכרה" רשם את נפח החיפושים הגבוה ביותר מאז 2004, ובהחלט כדאי להמשיך ולעקוב גם אחרי מדד זה.

עוד כדאי לקחת בחשבון שעלייה בביקוש לדירות להשכרה צפויה להעלות את גובה דמי השכירות, דבר שישפיע גם על האינפלציה בישראל (רכיב הדיור מהווה 25% מהמדד, והוא כולל רק דמי שכירות ולא מושפע ממחירי המכירה של נכסים כאלה ואחרים). בנוסף צפויה הממשלה להכריז על תוכנית לבלימת הזינוק במחירי הדירות – תוכנית שכבר נרמז כי היא תכלול העלאה של מס הרכישה למשקיעים – וגם לכך תהיה השפעה הן על שוק הדירות למכירה והן על שוק הדירות להשכרה. במציאות שכזו חשוב להיות עם היד על הדופק ולהיעזר במומחים לצורך קבלת החלטות מושכלות בכל פעולה הקשורה לנדל"ן.