בניו יורק שניים מכל 3 תושבים גרים בדירות שכורות. בברלין שיעור השוכרים הוא 85% וגם מי שיכול להרשות לעצמו לקנות בית מעדיף במקרים רבים שכירות ארוכת טווח. במשרד האוצר מעוניינים לראות מגמה דומה גם בארץ – ולשם כך כללו בחוק ההסדרים החדש תוכנית שעשויה לשנות את שוק השכירות. מה כוללת התוכנית והאם היא מספיק כדי לחולל את השינוי הרצוי?
בברלין, בניו יורק, בפריז וגם בערים רבות נוספות ברחבי העולם מגורים בשכירות הם אופציה מקובלת ונפוצה, גם בגילאים מבוגרים וגם בקרב האוכלוסייה האמידה. בישראל לעומת זאת כולם רוצים בית משלהם, ושכירות נתפשת כאילוץ וכקונספט שמתאים לצעירים בתחילת דרכם. לפי נתוני הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה, מספר משקי הבית שחיים בדירות שכורות עמד ב-2017 על כ-730,000 בלבד, ואפילו בתל אביב פחות ממחצית האוכלוסייה מתגוררת בשכירות.
הסיבה העיקרית לכך היא שרוב מוחלט של חוזי השכירות הם לשנה ולכל היותר שנתיים, ולא לטווח ארוך. במצב כזה שוכרים נמצאים בעמדת נחיתות ביחס לבעלי הנכסים, שיכולים להעלות את המחירים. בהתאם המטרה העיקרית בתוכנית החדשה של משרד האוצר היא לעודד בניית דירות שיושכרו לפרקי זמן ארוכים. בדרך זו מקווים אנשי האוצר לבלום את עליות המחירים הבלתי נפסקות בשוק הנדל"ן ואולי אפילו להפוך את המגמה.
הטבות מס משמעותיות למשכירי דירות לטווח ארוך
חוק ההסדרים כולל תיקון חשוב: עד היום בעל בניין עם יותר מ-20 דירות נדרש להעמיד 50% מהן (או יותר) להשכרה ארוכת טווח כדי לזכות בהטבות מס. לאחר שהחוק, שכבר עבר בקריאה ראשונה, ייכנס לתוקף, תידרש השכרת 66% מהדירות לפחות, לפרק זמן של 15 שנים או יותר.
ההטבה עבור השכרה ארוכת טווח משמעותית: פחת מואץ של 20% בשנה, תשלום מס חברות בשיעור 9% בלבד במקום 11% והפחתה נוספת במס החברות לאחר 15 שנים אם הבניין ימשיך לעמוד להשכרה. התקווה באוצר שהיא שהתוכנית תיצור תמריץ לבנות דירות שמיועדות מלכתחילה להשכרה לשנים רבות.
החסרונות של תוכנית האוצר
התוכנית של משרד האוצר היא צעד חשוב בכיוון הנכון – אבל לא מספיק.
ראשית, באזורי הביקוש ובפרט תל אביב והערים הצמודות אליה ימשיכו לשלוט כוחות השוק, ועל כן שכר הדירה עלול להמשיך לנסוק ולהקשות על מעמד הביניים לחיות בגוש דן. חיסרון שני הוא שהתוכנית מתמקדת בהטבות ליזמים ולקבלנים, אבל 99% מהדירות שמוצעות להשכרה נמצאות בבעלות של אנשים פרטיים. מתן הטבות מס לאותם בעלי דירות שיחתמו על חוזים ארוכי טווח עם השוכרים עשוי להגדיל באופן משמעותי יותר את ההיצע ולמשוך את השוק לכיוון הרצוי בקצב מהיר יותר.
בכל מקרה, במשרד האוצר מאמינים בתוכנית שגיבשו, ומקווים כי שינוי התפישה וצמצום חלקם של המשכירים הפרטיים הוא זה שיחולל את המהפכה החשובה.