הנחיה חדשה שנכנסה לתוקף באוקטובר 2021 אוסרות על הבנקים להעניק הלוואות על בסיס שעבוד נכס קיים – פרט למקרים שבהם מדובר על משפרי דיור
היקף המשכנתאות שובר שוב ושוב שיאים, ובאוגוסט עמד היקף ההלוואות ארוכות הטווח לצורך רכישת נכס על קרוב ל-12 מיליארד ש"ח. חלק מהמשכנתאות הן על נכסים שכבר נמצאים בבעלותם של הלווים, ומטרת בקשת המשכנתא היא להשתמש בה כהון עצמי לטובת רכישת נכס נוסף – כלומר מינוף למטרת השקעה בשוק הנדל"ן שעולה בקצב מואץ וצפוי להמשיך לזנק מעלה.
כבר ביוני השנה פרסם בנק ישראל טיוטה להנחיות החדשות, וכעת (אוקטובר 2021) הן נכנסו לתוקף.
משכנתא על נכס קיים למשפרי דיור
כשבנק ישראל הודיע על כוונתו לאסור על הבנקים להעניק משכנתאות על נכסים קיימים כבסיס לרכישת נכס חדש, נמתחה עליו ביקורת, בעיקר עקב העובדה שמשכנתא מסוג זה מהווה במקרים רבים בסיס לשיפור הדיור ולאו דווקא להשקעה.
בהתאם, שינה בנק ישראל את המתווה. על-פי ההנחיות העדכניות משפרי דיור כן יכולים לקבל הלוואה על בסיס שעבוד נכס קיים, אבל תחת מגבלה לגבי תקופת ההלוואה. פרק הזמן המקסימלי שנקבע הוא זה שאותו מעניקה גם רשות המיסים למי שרוכש דירה ובשלב מאוחר יותר מוכר את הדירה הקיימת. נכון לעכשיו, פרק זמן זה הוא 24 חודשים. במקרים שבהם הדירה נרכשת מקבלן, הבנק רשאי להאריך את תקופת הלוואת הגישור לעוד 12 חודשים מהמועד שבו הנכס נמסר בפועל לידי הרוכש.
גובה המשכנתא המקסימלי על נכס קיים חוזר להיות 50%
הנחיה נוספת של בנק ישראל לבנקים בנוגע למשכנתאות על נכסים קיימים נוגעת לסכום המקסימלי שאותו ניתן להלוות. במהלך תקופת הקורונה אפשר בנק ישראל להעניק הלוואות של עד 70% משוויו של נכס קיים, וכעת – כחלק מהחזרה לשגרה גם אם הקורונה לא בהכרח אמרה את המילה האחרונה שלה – חוזרת המגבלה שהייתה לפני המשבר, 50% משווי הנכס.
האם עדיין כדאי להשקיע בנדל"ן?
ההנחיות החדשות של בנק ישראל נועדו לצנן את שוק המשכנתאות ולהפחית את הנהירה של המשקיעים אל שוק הנדל"ן. במקביל בוחנת הממשלה צעדים נוספים שיפגעו בכדאיות ההשקעה בנדל"ן ובראשם העלאה של מס הרכישה למי שכבר יש בבעלותו דירה והוא רוכש עוד אחת שלא למטרת שיפור דיור.
ההנחיה החדשה של המפקח על הבנקים אמנם מונעת מינוף נכס קיים לטובת השקעה בנדל"ן, ואם מס הרכישה יועלה מן הסתם תהיה לכך השפעה על התשואה של נכסים מניבים – אבל כל עוד שוק הנדל"ן מתאפיין בעליות מחירים הוא ימשיך למשוך אליו גם משקיעים. דרך אפשרית אחת לנצל את הגאות המחודשת היא באמצעות קרנות השקעה בנדל"ן, כשבמקרה כזה מדובר על עסקה פיננסית שפטורה ממס רכישה ובנוסף גם לא מחייבת הון עצמי גבוה כך שאין צורך במשכנתא.