בשנת 2011 הגביל בנק ישראל את שיעור מרכיב הפריים בתמהיל המשכנתאות ל-33%. לאחר הסרת המגבלה עולה השאלה כיצד כדאי לנהוג, הן כשלוקחים משכנתא חדשה וכן כשממחזרים הלוואה קיימת

 

בדצמבר 2020 הודיע בנק ישראל כי המגבלה על שיעור מסלול הפריים בתוך המשכנתא – עד שליש בלבד – תוסר בראשית 2021. מגבלה אחרת, לפיה לפחות שליש מהסכום הכולל יינתן במסלול שבו הריבית קבועה, עדיין קיימת, כך שבפועל מסלול הפריים, שמתאפיין מן הסתם בריבית משתנה, מוגבל ל-66.6%. מטרת הסרת המגבלה הייתה להוזיל את ההחזרים החודשיים של משקי הבית בארץ, וכעת, מספר חודשים לאחר שהצעד כבר יושם, כדאי לבחון מהי השפעתו ובעיקר להבין איך כדאי להתנהל כשלוקחים משכנתא חדשה או ממחזרים משכנתא קיימת.

האם המשכנתאות אכן הוזלו?

הריבית במשק, נכון לסוף 2021, נמוכה מאוד – 0.1% בלבד. בהתאם גם ריבית הפריים נמוכה, 1.6%, ולכן המסלול שבו זוהי הריבית נתפש כאטרקטיבי. יחד עם זאת, מאחר שהריבית בפועל היא לא בדיוק 1.6% אלא רק מבוססת על הפריים (למשל פריים ועוד חצי אחוז, פריים פחות שתי עשיריות האחוז וכו'), הבנקים ניסו למנף את השינוי המשמעותי לטובתם, על חשבון הלקוחות. כך למשל מיד לאחר כניסת הסרת המגבלה לתוקף, זינק שער הריבית בממוצע מפריים פחות 0.5% לפריים ועוד 0.2% כך שהמסלול הספציפי הזה התייקר והמשכנתא לא רק שלא הוזלה אלא גם התייקרה. בהתאם לפני שמגדילים את שיעור הפריים במשכנתא חשוב לבחון את התנאים הספציפיים בכל בנק, להשוות הצעות וגם להתמקח.

הסיכון הטמון במשכנתא עם מרכיב גבוה של מסלול הפריים

כיום הפריים נמוך ולכן המסלול אטרקטיבי. יחד עם זאת יש לזכור שמשכנתאות נלקחות לתקופות של עשור, עשור וחצי ואפילו 20-25 שנים. בטווח הזמן המשמעותי הזה הציפייה היא שהפריים יעלה, ואפילו באחוז שלם, ובמצב כזה ההחזר החודשי יזנק באופן דרמטי – זהו סיכון שחובה לקחת בחשבון לפני שמשנים את תמהיל המשכנתא.

לעומת זאת במשכנתאות שנלקחות לפרק זמן קצר יחסית העלאת שיעור מרכיב הפריים יכולה להשתלם. כלל זה חל גם במקרים שבהם ההלוואה ניתנה לפרק זמן ארוך, אבל בפועל היא תוחזר תוך כ-5 שנים לכל היותר.

עמלת פירעון מוקדם והשפעתה על כדאיות מחזור המשכנתא

לפני שממחזרים משכנתא, שיקול רלוונטי נוסף הוא התשלום בגין השינוי. כשמעבירים חלק מההלוואה ארוכת הטווח למסלול הפריים, הבנק עשוי לדרוש סכום מסוים ובפרט עמלת היוון. העמלה הזו רלוונטית למסלולים בריבית קבועה (צמודה ולא צמודה) וכן למסלול ריבית משתנה בכל 5 שנים, והיא עשויה להיות גבוהה ולמעשה להפחית את כדאיות ניצול הסרת המגבלה על שיעור מסלול הפריים.

בכל מקרה ההמלצה החשובה ביותר, גם ללוקחי משכנתאות חדשות וגם לממחזרי משכנתא קיימת, היא להיעזר במומחים אובייקטיביים. חישובי ההחזרים החודשיים עבור כל תמהיל אפשרי, ובפרט לטווח הארוך, מחייבים בקיאות מקצועית, וגם הערכת רמת הסיכון עבור משכנתא עם מרכיב פריים גבוה דורשת הבנה מעמיקה בתחום.