שוק ההון בישראל נתפש כתזזיתי ואפילו מסוכן, ואילו שוק הנדל"ן נתפש ככזה שמספק הזדמנויות השקעה בטוחות. האם אכן זהו המצב? בדיקה מעמיקה מגלה תמונה מורכבת

עבור מי שמחפש או מחפשת אפיקי השקעה מתגמלים ההתלבטות העיקרית היא בין שוק ההון לשוק הנדל"ן. אחרי שבמשך 13 השנים האחרונות מחירי הדירות, המשרדים וגם הנכסים האחרים בעולם הנדל"ן לא מפסיקים לעלות, ובאופן משמעותי, התפישה שהתקבעה בארץ היא שכדאי הרבה יותר להשקיע בנכס פיזי ולא בניירות ערך. תורמים לאמונה הזו גם משברים פיננסיים שהובילו לירידות חדות בבורסה – למשל ב-2008, עקב המשבר הגלובלי שהחל בהתפוצצות בועת המשכנתאות בארה"ב, כשכל המדדים המובילים בבורסה בתל אביב איבדו בין 45 ל-80% מערכם.

אבל מחקרים שבוחנים את התנהגות שני השווקים לאורך שנים רבות חושפים תמונה מורכבת יותר, וכדאי כמובן להתבונן בה.

איזו תשואה הניבו מדדי המניות הישראלים המובילים ב-20 השנים האחרונות?

בין השנים 1999 ל-2019 מדד ת"א 35 הניב תשואה של 375%, כך שמי שהשקיע בסוף המילניום הקודם 50,000 ש"ח במדד זה וחיכה 20 שנים הגיע לסכום של 237,500 ש"ח.

זוהי כמובן רק דוגמה אחת. מחקר של בנק ישראל השווה את התשואות של שוק הנדל"ן, אג"ח ממשלתיות ות"א 125 במשך 5 שנים, עשור שלם ו-20 שנה. התוצאות: בטווח הקצר מבין הנ"ל מדד המניות עלה בשיעור שנתי של 7.4% בעוד הנדל"ן הניב רק 5.8% (והאג"ח הממשלתיות 3.4%). בהשוואה ל-10 שנים הפער התרחב – 7.7% לעומת 5.3% לשנה לטובת ת"א 125 (והאג"ח סיפקו למשקיעים בהן 3.75%). רק כשההשוואה הייתה ל-20 שנים הפער היה פחות משמעותי, עם כמעט 8% לשנה במניות וקצת פחות מ-7% בנדל"ן.

המורכבות של השקעה בנדל"ן

לצד הפער בתשואות, שבאופן מפתיע (ואולי לא מפתיע) מטה את הכף לטובת השקעה בשוק ההון, כדאי לקחת בחשבון גם את המורכבות של ההשקעה בנדל"ן.

ראשית, נדרשת השקעה של זמן רב כדי לאתר נכס מתאים כולל הגעה לדירה או למשרד כדי לבחון את מצבם. בנוסף ישנה התחזוקה ההכרחית, לרבות מציאת שוכרים, טיפול בתקלות ועוד. כמו כן ישנו מס הרכישה שמסתכם בכמה עשרות אלפי שקלים והוצאות נוספות (למשל תשלום לעו"ד) שפוגעות בתשואה.

איך למקסם את התשואה על ההשקעה?

חשוב לסייג: יש גם דרכים מתקדמות יותר להשקיע בנדל"ן, לטווח קצר יחסית ועם פוטנציאל לתשואה גבוהה – ובפרט דרך קרנות מתאימות. סייג שני הוא שהשקעה בשוק ההון אמנם צפויה להניב רווח נאה בטווח הארוך, אבל ייתכן שתרצו לממש את ההשקעה כעבור פרק זמן קצר יותר, ולכן חשוב להיעזר במומחים בתחום, כלומר מנהלי תיקי השקעות שיודעים למצוא בכל נקודת זמן את האפיקים המשתלמים ביותר (מניות של חברות טכנולוגיה, מניות של חברות ירוקות, מניות של חברות נדל"ן, מניות מחו"ל וגם מוצרים פיננסיים מתקדמים).